La cita en la notaría al comprar un inmueble: desarrollo, costes y consejos importantes
Qué ocurre en la cita en la notaría, qué plazos se aplican y cómo prepararse de forma óptima.
La compra de un inmueble es, para muchas personas, una de las decisiones más importantes de su vida. Por eso es aún más importante saber con exactitud qué ocurre en la cita ante notario y a qué deben prestar atención compradores y vendedores.En Alemania, la compraventa de un inmueble debe formalizarse ante notario. Esto significa que un notario redacta el contrato de compraventa, explica su contenido y se asegura de que los acuerdos queden recogidos de forma jurídicamente correcta.
Pero no se preocupe: no tiene que organizarlo todo usted mismo. Le acompañamos durante todo el proceso y le ayudamos con los preparativos, desde las primeras negociaciones del contrato hasta la entrega de llaves.
## 1. La preparación: ¿qué ocurre antes de la cita ante notario?
Antes de poder firmar el contrato de compraventa, comprador y vendedor deben estar de acuerdo en los puntos más importantes.
Entre ellos se encuentran, por ejemplo:
- El precio de compra acordado
- La descripción exacta del inmueble
- La fecha de entrega
- Los acuerdos sobre los objetos incluidos en la venta, por ejemplo, una cocina equipada
- Los acuerdos especiales entre comprador y vendedor
A continuación, se reúnen los datos y documentos necesarios para el contrato de compraventa.
A partir de ellos, el notario elabora un borrador del contrato. Comprador y vendedor deberían leerlo con calma y aclarar cualquier duda antes de la cita.
**Si algo no está claro, pregunte antes de firmar.**
## 2. La cita ante notario: ¿cómo se desarrolla la formalización?
En la fecha acordada, comprador y vendedor se reúnen en la notaría. En determinados casos, también es posible actuar mediante representante.
El notario lee el contrato de compraventa en su totalidad y explica su contenido jurídico. Durante la lectura, puede hacer preguntas en cualquier momento y pedir que se le expliquen con más detalle determinadas cláusulas.
Son especialmente importantes:
- El precio de compra acordado y las condiciones de pago
- El momento a partir del cual el inmueble pasa económicamente al comprador
- Los requisitos para el pago del precio de compra
- Las disposiciones relativas a la entrega
- Los derechos y obligaciones de ambas partes contratantes
Una vez aclaradas todas las dudas y si ambas partes están conformes con el contrato, se procede a su firma.
**Con la formalización notarial, el contrato de compraventa es, por regla general, vinculante.** Por ello, solo debe firmar si ha entendido su contenido y está de acuerdo con lo pactado.
## 3. ¿Qué ocurre después de la firma?
Muchos compradores piensan que deben transferir el precio de compra inmediatamente después de la cita ante notario. Normalmente, no es así.
Tras la formalización, el notario se encarga de los siguientes trámites jurídicos.
### Paso 1: Inscripción de la anotación preventiva de transmisión (Auflassungsvormerkung)
Por lo general, el notario solicita la inscripción de la denominada anotación preventiva de transmisión en el Registro de la Propiedad.
Dicho de forma sencilla: esta anotación garantiza el derecho del comprador a la posterior transmisión de la propiedad. Le protege frente a la posibilidad de que el vendedor venda válidamente el inmueble a otra persona entretanto.
### Paso 2: Comprobación de los requisitos para el pago del precio de compra
El notario comprueba si se cumplen los requisitos para el pago acordados en el contrato.
Entre ellos pueden figurar, por ejemplo, las autorizaciones necesarias, la aclaración de determinadas inscripciones registrales y la inscripción de la anotación preventiva.
Una vez cumplidos los requisitos necesarios, el comprador suele recibir una comunicación por escrito, la denominada notificación de vencimiento (Fälligkeitsmitteilung).
**El comprador solo debe transferir el precio de compra cuando el pago sea exigible conforme al contrato y disponga de dicha notificación.**
### Paso 3: Pago del precio de compra
El comprador transfiere el precio de compra acordado dentro del plazo establecido en el contrato.
Si el inmueble se financia, el banco financiador coordina con el comprador y, en su caso, con el notario el desembolso del préstamo.
Por eso es importante preparar la financiación con antelación y disponer de toda la documentación necesaria.
### Paso 4: Pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (Grunderwerbsteuer)
Tras la compra, el comprador suele recibir de la oficina tributaria competente (Finanzamt) una liquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
El impuesto debe abonarse dentro del plazo establecido. A continuación, la oficina tributaria emite normalmente el denominado certificado de no objeción (Unbedenklichkeitsbescheinigung), necesario para inscribir el cambio de titularidad.
### Paso 5: Inscripción del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad
En cuanto se cumplen los requisitos legales, el notario solicita la inscripción definitiva del comprador como nuevo propietario en el Registro de la Propiedad.
Con ello, el cambio de titularidad queda también formalizado en el Registro de la Propiedad.
**Importante:** La entrega de llaves puede estar prevista contractualmente para una fecha anterior. No tiene por qué producirse necesariamente después de la inscripción definitiva del cambio de titularidad.
## 4. La entrega de llaves: el último paso
Cuando se cumplen los requisitos para la entrega acordados en el contrato de compraventa, el inmueble se entrega al comprador.
En la entrega, comprador y vendedor deberían documentar conjuntamente el estado del inmueble.
Esto incluye, por ejemplo:
- La entrega de todas las llaves
- La lectura de los contadores de electricidad, agua y, en su caso, gas
- La documentación del estado del inmueble
- La entrega de la documentación disponible, por ejemplo, manuales de instrucciones y justificantes de mantenimiento
Se recomienda elaborar un acta de entrega por escrito. Así, ambas partes pueden comprobar en qué estado se entregó el inmueble.
**¡Lo ha conseguido! El contrato de compraventa se convierte en la mudanza a su propio hogar.**
## 5. ¿Qué costes conlleva la cita ante notario?
Además del precio de compra, la adquisición de un inmueble conlleva otros costes. Entre ellos destacan:
- **Gastos notariales:** por la formalización del contrato de compraventa y otras actuaciones notariales
- **Gastos registrales:** por ejemplo, por la anotación preventiva de transmisión y la posterior inscripción del cambio de titularidad
- **Impuesto sobre transmisiones patrimoniales:** su importe depende del estado federado
- **En su caso, gastos de financiación:** por ejemplo, por la constitución de una deuda inmobiliaria (Grundschuld)
Los gastos notariales y registrales se rigen, por lo general, por las tarifas legalmente establecidas. Su importe concreto depende, entre otros factores, del precio de compra y de las actuaciones necesarias.
Tenga en cuenta estos costes adicionales desde el principio para que su financiación se base en cifras realistas.
## 6. Preguntas frecuentes sobre la cita ante notario
### ¿Cuánto dura una cita ante notario?
Un contrato de compraventa inmobiliaria habitual suele formalizarse en unos 45 a 90 minutos. La duración real depende de la extensión del contrato y de las dudas pendientes.
### ¿Deben comparecer personalmente el comprador y el vendedor?
Por regla general, ambas partes deben asistir personalmente. En determinadas circunstancias, también es posible actuar mediante representante. Conviene aclarar previamente con el notario si para ello se requiere un poder notarial o una ratificación posterior.
### ¿Cuándo debe pagarse el precio de compra?
Normalmente, el precio de compra solo es exigible cuando se cumplen los requisitos contractuales y el comprador ha recibido la correspondiente notificación del notario. Lo determinante son las disposiciones del contrato de compraventa en cuestión.
### ¿Cuándo recibo las llaves?
La fecha se acuerda en el contrato de compraventa. A menudo, la entrega se realiza tras el pago íntegro del precio de compra. No obstante, lo decisivo son los acuerdos contractuales concretos.
### ¿Puedo desistir sin más del contrato de compraventa después de firmarlo?
Por lo general, un contrato de compraventa inmobiliaria formalizado ante notario es vinculante. No es posible desistir de él sin más. El desistimiento puede contemplarse, por ejemplo, si existe una base contractual o legal para ello. En caso de duda, busque asesoramiento jurídico.
## 7. Con Woide Immobilien, seguridad durante todo el proceso de compra
La compra de un inmueble es mucho más que la firma ante notario. Desde la preparación del contrato de compraventa hasta la entrega definitiva, es necesario coordinar numerosos pasos.
Estamos a su lado de forma personal.
Le ayudamos a reunir la documentación necesaria, coordinamos la comunicación entre las partes implicadas y le acompañamos en cada etapa del proceso de compra.
Nuestro objetivo es explicarle el proceso de forma comprensible, aclarar las dudas con antelación y asegurarnos de que todas las partes estén bien preparadas.
**Woide Immobilien: acompañamiento personal, explicaciones transparentes y un apoyo fiable a su lado.**
Tanto si desea comprar como vender un inmueble, le acompañamos desde el primer asesoramiento hasta la entrega de llaves.