Der Notartermin beim Immobilienkauf: Ablauf, Kosten und wichtige Tipps
Was beim Notartermin passiert, welche Fristen gelten und wie Sie sich optimal vorbereiten.
Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine der größten Entscheidungen ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, genau zu wissen, was beim Notartermin passiert und worauf Käufer und Verkäufer achten sollten.In Deutschland muss ein Immobilienkauf notariell beurkundet werden. Das bedeutet: Ein Notar erstellt den Kaufvertrag, erklärt dessen Inhalt und sorgt dafür, dass die Vereinbarungen rechtlich korrekt festgehalten werden.
Doch keine Sorge: Sie müssen nicht alles selbst organisieren. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess und unterstützen Sie bei der Vorbereitung – von den ersten Vertragsabstimmungen bis zur Schlüsselübergabe.
## 1. Die Vorbereitung: Was passiert vor dem Notartermin?
Bevor der Kaufvertrag unterschrieben werden kann, müssen sich Käufer und Verkäufer über die wichtigsten Punkte einig sein.
Dazu gehören beispielsweise:
- Der vereinbarte Kaufpreis
- Die genaue Bezeichnung der Immobilie
- Der Zeitpunkt der Übergabe
- Vereinbarungen über mitverkaufte Gegenstände, beispielsweise eine Einbauküche
- Besondere Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer
Anschließend werden die erforderlichen Angaben und Unterlagen für den Kaufvertrag zusammengestellt.
Der Notar erstellt daraus einen Vertragsentwurf. Käufer und Verkäufer sollten diesen in Ruhe durchlesen und offene Fragen vor dem Termin klären.
**Wenn etwas unklar ist, fragen Sie nach, bevor Sie unterschreiben.**
## 2. Der Notartermin: Wie läuft die Beurkundung ab?
Am vereinbarten Termin treffen sich Käufer und Verkäufer beim Notar. In bestimmten Fällen ist auch eine Vertretung möglich.
Der Notar liest den Kaufvertrag vollständig vor und erläutert die rechtlichen Inhalte. Dabei können Sie jederzeit Fragen stellen und sich einzelne Regelungen genauer erklären lassen.
Besonders wichtig sind:
- Der vereinbarte Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen
- Der Zeitpunkt, ab dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht
- Die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung
- Die Regelungen zur Übergabe
- Die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien
Wenn alle Fragen geklärt sind und beide Seiten mit dem Vertrag einverstanden sind, wird der Kaufvertrag unterschrieben.
**Mit der notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag grundsätzlich verbindlich.** Deshalb sollten Sie nur unterschreiben, wenn Sie den Inhalt verstanden haben und mit den Vereinbarungen einverstanden sind.
## 3. Was passiert nach der Unterschrift?
Viele Käufer denken, dass sie direkt nach dem Notartermin den Kaufpreis überweisen müssen. Das ist normalerweise nicht der Fall.
Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die weiteren rechtlichen Schritte.
### Schritt 1: Eintragung der Auflassungsvormerkung
Der Notar veranlasst in der Regel die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Einfach erklärt: Diese Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf die spätere Eigentumsübertragung. Sie schützt ihn davor, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich wirksam an jemand anderen verkauft.
### Schritt 2: Prüfung der Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung
Der Notar prüft, ob die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind.
Dazu können beispielsweise erforderliche Genehmigungen, die Klärung bestimmter Grundbucheinträge und die Eintragung der Vormerkung gehören.
Sind die notwendigen Voraussetzungen erfüllt, erhält der Käufer üblicherweise eine schriftliche Mitteilung, die sogenannte Fälligkeitsmitteilung.
**Erst wenn die Kaufpreiszahlung entsprechend dem Vertrag fällig ist und die Mitteilung vorliegt, sollte der Käufer den Kaufpreis überweisen.**
### Schritt 3: Zahlung des Kaufpreises
Der Käufer überweist den vereinbarten Kaufpreis innerhalb der vertraglich festgelegten Frist.
Falls die Immobilie finanziert wird, stimmt sich die finanzierende Bank mit dem Käufer und gegebenenfalls dem Notar über die Auszahlung des Darlehens ab.
Deshalb ist es wichtig, dass die Finanzierung rechtzeitig vorbereitet wird und die erforderlichen Unterlagen vollständig vorliegen.
### Schritt 4: Zahlung der Grunderwerbsteuer
Nach dem Kauf erhält der Käufer in der Regel einen Bescheid über die Grunderwerbsteuer vom zuständigen Finanzamt.
Die Steuer muss fristgerecht bezahlt werden. Anschließend stellt das Finanzamt normalerweise die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eigentumsumschreibung benötigt wird.
### Schritt 5: Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Sobald die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, veranlasst der Notar die endgültige Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch.
Damit wird der Eigentumswechsel auch im Grundbuch vollzogen.
**Wichtig zu wissen:** Die Schlüsselübergabe kann vertraglich bereits früher vorgesehen sein. Sie muss nicht zwingend erst nach der endgültigen Eigentumsumschreibung stattfinden.
## 4. Die Schlüsselübergabe: Der letzte Schritt
Wenn die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen für die Übergabe erfüllt sind, wird die Immobilie an den Käufer übergeben.
Bei der Übergabe sollten Käufer und Verkäufer gemeinsam den Zustand der Immobilie dokumentieren.
Dazu gehören beispielsweise:
- Die Übergabe sämtlicher Schlüssel
- Das Ablesen der Strom-, Wasser- und gegebenenfalls Gaszähler
- Die Dokumentation des Zustands der Immobilie
- Die Übergabe vorhandener Unterlagen, beispielsweise Bedienungsanleitungen und Wartungsnachweise
Ein schriftliches Übergabeprotokoll ist empfehlenswert. So können beide Seiten nachvollziehen, in welchem Zustand die Immobilie übergeben wurde.
**Geschafft: Aus dem Kaufvertrag wird der Einzug ins eigene Zuhause.**
## 5. Welche Kosten entstehen beim Notartermin?
Beim Immobilienkauf entstehen neben dem Kaufpreis weitere Kosten. Dazu zählen insbesondere:
- **Notarkosten:** Für die Beurkundung des Kaufvertrags und weitere notarielle Tätigkeiten
- **Grundbuchkosten:** Beispielsweise für die Auflassungsvormerkung und die spätere Eigentumsumschreibung
- **Grunderwerbsteuer:** Die Höhe hängt vom Bundesland ab
- **Gegebenenfalls Finanzierungskosten:** Beispielsweise für die Bestellung einer Grundschuld
Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich grundsätzlich nach den gesetzlichen Gebührenregelungen. Ihre konkrete Höhe hängt unter anderem vom Kaufpreis und den erforderlichen Tätigkeiten ab.
Planen Sie diese zusätzlichen Kosten frühzeitig ein, damit Ihre Finanzierung auf einer realistischen Grundlage steht.
## 6. Die häufigsten Fragen zum Notartermin
### Wie lange dauert ein Notartermin?
Ein gewöhnlicher Immobilienkaufvertrag wird häufig innerhalb von etwa 45 bis 90 Minuten beurkundet. Die tatsächliche Dauer hängt vom Umfang des Vertrags und von den offenen Fragen ab.
### Müssen Käufer und Verkäufer persönlich erscheinen?
Grundsätzlich müssen beide Parteien persönlich teilnehmen. Unter bestimmten Voraussetzungen sind auch Vertretungen möglich. Ob dafür eine notarielle Vollmacht oder eine nachträgliche Genehmigung erforderlich ist, sollte vorab mit dem Notar geklärt werden.
### Wann muss der Kaufpreis bezahlt werden?
Der Kaufpreis wird normalerweise erst fällig, wenn die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind und der Käufer die entsprechende Mitteilung des Notars erhalten hat. Maßgeblich sind die Regelungen des jeweiligen Kaufvertrags.
### Wann bekomme ich die Schlüssel?
Der Zeitpunkt wird im Kaufvertrag vereinbart. Häufig erfolgt die Übergabe nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Entscheidend sind jedoch die konkreten vertraglichen Vereinbarungen.
### Kann ich nach der Unterschrift einfach vom Kaufvertrag zurücktreten?
In der Regel ist ein notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag verbindlich. Ein Rücktritt ist nicht ohne Weiteres möglich. Er kommt beispielsweise in Betracht, wenn eine entsprechende vertragliche oder gesetzliche Grundlage besteht. Lassen Sie sich im Zweifelsfall rechtlich beraten.
## 7. Mit Woide Immobilien sicher durch den gesamten Kaufprozess
Ein Immobilienkauf besteht aus mehr als der Unterschrift beim Notar. Von der Vorbereitung des Kaufvertrags bis zur endgültigen Übergabe müssen zahlreiche Schritte aufeinander abgestimmt werden.
Wir stehen Ihnen dabei persönlich zur Seite.
Wir unterstützen Sie bei der Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen, koordinieren die Abstimmung zwischen den Beteiligten und begleiten Sie bei den einzelnen Schritten des Kaufprozesses.
Unser Ziel ist es, Ihnen den Ablauf verständlich zu erklären, offene Fragen frühzeitig zu klären und dafür zu sorgen, dass alle Beteiligten gut vorbereitet sind.
**Woide Immobilien – persönlich begleitet, transparent erklärt und zuverlässig an Ihrer Seite.**
Ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten: Wir begleiten Sie von der ersten Beratung bis zur Schlüsselübergabe.