Нотариальная сделка при покупке недвижимости: порядок, расходы и важные советы
Что происходит у нотариуса, какие сроки и как подготовиться.
Покупка недвижимости для многих — одно из самых важных решений в жизни. Тем важнее точно знать, что происходит у нотариуса и на что следует обратить внимание покупателю и продавцу.В Германии договор купли-продажи недвижимости обязательно заверяется нотариусом. Это значит: нотариус составляет договор, разъясняет его содержание и следит за тем, чтобы договорённости были оформлены юридически правильно.
Но не волнуйтесь: вам не придётся организовывать всё самостоятельно. Мы сопровождаем вас на протяжении всего процесса и помогаем с подготовкой — от первых согласований договора до передачи ключей.
## 1. Подготовка: что происходит до визита к нотариусу?
Прежде чем договор будет подписан, покупатель и продавец должны договориться по ключевым вопросам.
К ним относятся, например:
- Согласованная цена покупки
- Точное описание объекта
- Дата передачи
- Договорённости о продаваемых вместе с объектом предметах, например встроенной кухне
- Особые договорённости между покупателем и продавцом
Затем собираются необходимые данные и документы для договора.
На их основе нотариус готовит проект договора. Покупателю и продавцу стоит спокойно его прочитать и прояснить открытые вопросы до встречи.
**Если что-то неясно — спросите до того, как подписывать.**
## 2. Встреча у нотариуса: как проходит заверение?
В назначенный день покупатель и продавец встречаются у нотариуса. В определённых случаях возможно и представительство.
Нотариус полностью зачитывает договор и разъясняет его юридическое содержание. Вы можете в любой момент задавать вопросы и просить подробнее объяснить отдельные положения.
Особенно важны:
- Согласованная цена и условия оплаты
- Момент, с которого объект экономически переходит к покупателю
- Условия для оплаты цены покупки
- Порядок передачи объекта
- Права и обязанности обеих сторон
Когда все вопросы прояснены и обе стороны согласны с договором, его подписывают.
**После нотариального заверения договор, как правило, становится обязательным.** Поэтому подписывайте его, только если вы поняли содержание и согласны с условиями.
## 3. Что происходит после подписания?
Многие покупатели думают, что сразу после визита к нотариусу нужно перевести деньги. Обычно это не так.
После заверения нотариус берёт на себя дальнейшие юридические шаги.
### Шаг 1: внесение предварительной записи о переходе права (Auflassungsvormerkung)
Как правило, нотариус организует внесение так называемой предварительной записи о переходе права собственности (Auflassungsvormerkung) в поземельную книгу (Grundbuch).
Проще говоря: эта запись закрепляет право покупателя на последующий переход собственности. Она защищает его от того, что продавец тем временем законно продаст объект кому-то другому.
### Шаг 2: проверка условий для оплаты
Нотариус проверяет, выполнены ли согласованные в договоре условия для оплаты.
К ним могут относиться, например, необходимые разрешения, прояснение отдельных записей в поземельной книге и внесение предварительной записи.
Когда необходимые условия выполнены, покупатель обычно получает письменное уведомление — так называемое уведомление о наступлении срока оплаты (Fälligkeitsmitteilung).
**Переводить цену покупки следует только тогда, когда по договору наступил срок оплаты и уведомление получено.**
### Шаг 3: оплата цены покупки
Покупатель переводит согласованную сумму в установленный договором срок.
Если покупка финансируется кредитом, банк согласует выплату кредита с покупателем и при необходимости с нотариусом.
Поэтому важно вовремя подготовить финансирование и иметь полный комплект необходимых документов.
### Шаг 4: уплата налога на приобретение недвижимости
После покупки покупатель, как правило, получает от налоговой инспекции уведомление о налоге на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer).
Налог нужно уплатить в срок. После этого налоговая обычно выдаёт так называемую справку об отсутствии возражений (Unbedenklichkeitsbescheinigung), которая нужна для перерегистрации собственности.
### Шаг 5: регистрация нового собственника в поземельной книге
Как только юридические условия выполнены, нотариус организует окончательную регистрацию покупателя как нового собственника в поземельной книге.
Тем самым смена собственника оформляется и в поземельной книге.
**Важно знать:** передача ключей по договору может быть предусмотрена и раньше. Она не обязательно происходит только после окончательной регистрации собственности.
## 4. Передача ключей: последний шаг
Когда выполнены предусмотренные договором условия передачи, объект передаётся покупателю.
При передаче покупателю и продавцу стоит вместе зафиксировать состояние объекта.
Сюда относятся, например:
- Передача всех ключей
- Снятие показаний счётчиков электричества, воды и при необходимости газа
- Фиксация состояния объекта
- Передача имеющихся документов, например инструкций по эксплуатации и подтверждений обслуживания
Рекомендуется письменный акт приёма-передачи. Так обе стороны смогут проследить, в каком состоянии был передан объект.
**Готово: договор купли-продажи превращается в переезд в собственный дом.**
## 5. Какие расходы связаны с нотариальной сделкой?
Помимо цены покупки, при приобретении недвижимости возникают дополнительные расходы. К ним относятся прежде всего:
- **Расходы на нотариуса:** за заверение договора и другие нотариальные действия
- **Расходы на поземельную книгу:** например, за предварительную запись и последующую перерегистрацию собственности
- **Налог на приобретение недвижимости:** размер зависит от федеральной земли
- **При необходимости расходы на финансирование:** например, на оформление ипотечного обременения (Grundschuld)
Расходы на нотариуса и поземельную книгу в целом определяются законодательными тарифами. Их конкретный размер зависит, среди прочего, от цены покупки и необходимых действий.
Заложите эти дополнительные расходы заранее, чтобы ваше финансирование опиралось на реалистичную основу.
## 6. Частые вопросы о визите к нотариусу
### Сколько длится встреча у нотариуса?
Обычный договор купли-продажи недвижимости часто заверяется примерно за 45–90 минут. Фактическая продолжительность зависит от объёма договора и открытых вопросов.
### Должны ли покупатель и продавец присутствовать лично?
В принципе обе стороны должны присутствовать лично. При определённых условиях возможно представительство. Требуется ли для этого нотариальная доверенность или последующее одобрение, лучше заранее уточнить у нотариуса.
### Когда нужно оплатить цену покупки?
Как правило, срок оплаты наступает только после выполнения условий договора и получения покупателем соответствующего уведомления нотариуса. Решающее значение имеют положения конкретного договора.
### Когда я получу ключи?
Срок передачи согласовывается в договоре. Часто передача происходит после полной оплаты цены покупки. Однако решающими являются конкретные договорённости.
### Можно ли просто отказаться от договора после подписания?
Как правило, нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимости обязателен. Отказ от него без оснований невозможен. Он возможен, например, если для этого есть договорное или законное основание. При сомнениях обратитесь за юридической консультацией.
## 7. Уверенно через весь процесс покупки вместе с Woide Immobilien
Покупка недвижимости — это больше, чем подпись у нотариуса. От подготовки договора до окончательной передачи нужно согласовать множество шагов.
Мы лично сопровождаем вас на этом пути.
Мы помогаем собрать необходимые документы, координируем согласования между всеми участниками и сопровождаем вас на каждом этапе покупки.
Наша цель — понятно объяснить вам процесс, заранее прояснить открытые вопросы и позаботиться о том, чтобы все участники были хорошо подготовлены.
**Woide Immobilien — личное сопровождение, понятные объяснения и надёжная поддержка.**
Хотите купить или продать недвижимость? Мы сопровождаем вас от первой консультации до передачи ключей.